Общие схемы обмана на рынке недвижимости

Все способы обмана можно разделить на две группы:

1. Намеренный.
2. Случайный.

Несколько стандартных схем обмана при совершении сделок по купли-продажи объектов недвижимости, и на какие моменты необходимо обратить особое внимание:

• Истекший срок доверенности.
• Поддельная доверенность на совершение операций с недвижимостью.
• Поддельный паспорт продавца квартиры.
• Не все собственники дают официальное согласие на продажу квартиры.
• Процесс наследования жилого объекта был совершен без учета законных интересов всех собственников, которые не хотят продавать квартиру.
• В квартире, купленной с применением материнского капитала, имеются доли несовершеннолетних детей. Если их права в ходе продажи квартиры были нарушены, сделка может быть аннулирована.
• Если продавец в момент совершения сделки находился в неадекватном состоянии, заключенный договор будет признан недействительным.
• При продаже квартиры не все собственники присутствуют на сделке. Это могут быть лица отбывающие наказания в местах лишения свободы, военнослужащие, студенты и другие граждане. После возвращения, они могут заявить свои претензии на проданный объект.
• Квартира находиться в залоге или на неё наложен арест.
• Покупаемое жилье находиться в собственности супругов, один из которых не дал официального согласия на продажу.
• Постоянная перепродажа объекта, цена квартиры ниже рыночной, участие в сделке юридических лиц.

Мошенничество при продаже квартиры

Существует несколько способов обмана со стороны продавцов недвижимости. Наиболее распространенные схемы мошенничества:

• Продажа по подложным документам.
• Одновременная продажа недвижимости нескольким лицам. Изготавливают несколько дубликатов документов, на каждый из которых оформляется договор продажи недвижимости. Одна из сделок, которую первой зарегистрируют в Росреестре, будет считаться законной. Остальные покупатели остаются без денег и квартиры.
• Подмена квартиры. Покупателю показывают одну квартиру, которая находиться в хорошем состоянии, а по документам продают другую с гораздо худшими условиями.
• Уменьшение стоимости. Злоумышленник просит покупателей указать ценник продажи квартиры в договоре меньший, чем фактический. Объяснятся это желанием уменьшить подоходный налог с продажи жилья. Если покупатель соглашается на такое предложение, то после получения денег, продавец отказывается от совершения сделки. Он возвращает покупателю только сумму, указанную в договоре, которая меньше фактически.
• Отмена сделки. Продавец после оформления договора купли-продажи представляет документы о своей невменяемости. Сделка аннулируется через суд. Квартира возвращается продавцу, а злоумышленника обязывают вернуть полученные деньги. Законом допускается возврат денежных средств на протяжении десятков лет, за счет вычета части официального дохода злоумышленника.

Стандартные схемы обмана в агентствах недвижимости:

• Недостоверная цена. Изначально сотрудник агентства сообщает завышенный ценник и ставку за работу. В процессе работы риэлтор принуждает продавца снизить ценник, а по факту продает квартиру за первоначально озвученную стоимость.
• При заключении договора на оказание услуг агентства недвижимости с клиента просят передать полный пакет оригинальных правоустанавливающих документов. Если продавец согласиться на это, отказаться от услуг агентства будет практически невозможно. Судебные разбирательства могут затянуться на несколько лет.
• Рост цен. Подобная схема сейчас используется крайне редко, но некоторое время назад активно применялась недобросовестными риелторами. После внесения задатка, риэлтор сообщает о повышении цен на жилье и необходимости внести дополнительную сумму. Опасаясь дальнейшего роста цен, покупатель отдает риэлтору запрашиваемые им средства. Продавец недвижимости ничего не знает о махинациях риелтора и получает изначально установленную сумму. Разница в задатке остается у риэлтора.
• «Черные риэлторы». Самые опасные мошенники в сфере сделок с недвижимостью. В их арсенале различные способы обмана: фальшивые документы, подставные продавцы, несуществующие наследники, похищение и убийства законных владельцев недвижимости.

Схема обмана при ипотеке

Рост рынка недвижимости обеспечивается за счет привлечения ипотечных средств. Мошеннические действия при покупке квартиры по ипотеке возможны как со стороны финансовых организаций, так и со стороны получателей ипотеки. Незаконные действия со стороны заемщика могут быть выявлены службой безопасности банка, но только при явном нарушении действующего законодательства.

Незаконные действия кредитора

Среди наиболее часто встречающихся схем обмана со стороны финансовых организаций можно выделить:

• Однодневная фирма. Мошенники создают фирмы, которые официально не выдает никаких кредитов. При обращении в такую организацию, клиента обманным путем заставят подписать договор дарении или продажи квартиры по заниженной стоимости.
• Предварительный сговор с работниками кредитного отдела банка, по недостоверному заполнению анкеты.
• Корректировка кредитной ставки после подписания договора, в отсутствии подобного условия в соглашении.
• Вносимая предоплата за жилье не учитывается при оплате полной стоимости объекта.
• Сговор с оценщиком жилья. Он предоставляет недостоверные данные о состоянии недвижимости, её стоимости и категории.
• Плата за услуги риэлторов, за сбор необходимого пакета документов. Все бумаги являются фальсификацией, а клиент несет ответственность за предоставление на сделки поддельных документов.

Финансовые организации проверяют на достоверность представленные данные каждого клиента. Их задача максимально снизить потери в случае неплатежеспособности клиента.

Для этих целей в кредитном договоре могут быть прописаны различные условия возмещения убытка банка в случае прекращения поступления платежей от клиента. Самым распространенным вариантом является переход прав собственности на купленную квартиру к финансовой организации.

Незаконные действия заемщика

Существует целый ряд мошеннических схем, которые применяют злоумышленники, выступая в роли продавца квартиры:

• Продажа недвижимости, на которое наложено обременение или имеются законные наследники, не вступившие в свои права.
• Получение средств материнского капитала путем предварительного сговора с ближайшими родственниками.

Квартира продается формально. Фактически всё остаются по-прежнему, а мошенники получает реальные деньги из материнского капитала.

• Некорректные личные данные. Информация предоставляется самим заемщиком или посредством специализированных организаций использующие поддельные документы.
• Получение кредита на несуществующее жилье. Для организации подобной схемы необходим сговор и участие нескольких лиц: работник кредитной организации, эксперт по оценке недвижимости и регистратор.
• Перепродажа ипотечного имущества. Квартира куплена в кредит, продается третьим лицам, а заем в банк не возвращается.

Защита от мошенничества

Основным способом избежать мошенничества при совершении купли-продажи недвижимости – внимательно изучать документы. Сделки с недвижимостью не дешевые, поэтому необходимо обращать внимание на все нюансы этого процесса.  Проверка документов на следующие параметры:

• Документ, полученный из ЕГРН. Справка отражает действующие обременения и аресты, наложенные на недвижимость. Внимание обращают на отсутствие судебных споров, по данному жилищу которые еще не закончились.
• Зарегистрированные в квартире лица. Продавец может намерено не упоминать членов семьи и других лиц, которые прописаны в этой квартире, но по различным причинам в момент продажи не проживали на жилплощади. Они имеют право подать исковое заявление в суд, который признает сделку не законной.
• Документы продавца. В первую очередь проверяется паспорт и данные из паспортного стола. Необходима справка о дееспособности человека. Если на момент совершения сделки продавец был признан невменяемым или не дееспособным, сделка будет аннулирована.
• Доверенность официального представителя. Некоторые продавцы делегируют свои полномочия представителям на основании доверенности. Необходимо внимательно изучить представленный документ и уточнить все полномочия, которыми собственник наделил своего представителя. У него может быть полная свобода действий, а может быть наложено ряд ограничений: ведение переговоров, подписание договора, получение денег.
• Выписка БТИ. Некоторые владельцы квартир, выполнив перепланировку не регистрируют произведенные изменения в БТИ. Незаконная планировка грозит штрафом, а если выполненные изменения несут опасность для конструкции дома в целом, собственника заставят за свой счет вернуть первоначальное состояние квартиры.
• Осмотр квартиры. Перед покупкой квартиры необходимо тщательно изучить рынок недвижимости и определиться со средней стоимостью квадратного метра в данном районе. Если ценник существенно ниже рынка это лишний повод перепроверить все документы еще раз или обратиться за помощью к специалистам.

Источник: РуАдвокат

См также: КРИМИНОЛОГИЧЕСКАЯ И УГОЛОВНО-ПРАВОВАЯ
ХАРАКТЕРИСТИКА ПРЕСТУПЛЕНИЙ В СФЕРЕ ОБОРОТА ЖИЛЬЯ

http://test.ssla.ru/dissertation/dissert/15-11-2016-2d.pdf