Верховный суд принял Определение от 27.08.2020 № 305-ЭС20-4693. Интерес представляет вывод ВС относительно недобросовестности покупателя при заявлении виндикационного требования.

Позиция ВС заключается в следующем:

1️⃣ «любой разумный участник гражданского оборота перед покупкой недвижимого имущества знакомится со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выясняет основания возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности на него, правомочия продавца на отчуждение имущества, реальную стоимость имущества, наличие или отсутствие споров относительно права собственности на имущество».

2️⃣ «обстоятельства продажи недвижимого имущества с отсрочкой оплаты стоимости после регистрации перехода права без обеспечительных сделок и короткий период владения имуществом продавцом до его последующей продажи указывают на стремление продавца максимально быстро избавиться от права собственности без гарантии оплаты практически всей цены, что должно было насторожить покупателей, планирующих осуществлять предпринимательскую деятельность с использованием здания».

 

Первая из указанных позиций ставит под сомнение принцип публичной достоверности реестра (ЕГРН). По сути дела ВС предлагает покупателям провести собственное исследование титула контрагента, которое по действующему законодательству возложено на Росреестр. В этом отличие и удобство российской регистрационной системы от той же американской, где исследованием титула занимаются нанимаемые стороной договора страховые организации. Публичная достоверность реестра предполагает, что покупатель перед совершением сделки получает выписку из ЕГРН, где он видит информацию относительно собственника имущества и каких-либо наложенных ограничений. Если следовать логике ВС, таких действий теперь недостаточно и нужно исследовать также иные обстоятельства, что в принципе увеличивает транзакционные издержки заключения ДКП недвижимости, следовательно, это потенциально может привести к увеличению цен.

 

Вторая позиция, которая не привязывается к фактическим обстоятельствам конкретного дела, наносит ущерб гражданскому обороту в целом. Почему-то продажа объекта с отсрочкой платежа без предоставления обеспечения с точки зрения ВС будет свидетельствовать о недобросовестности покупателя. Это очень спорная позиция, т.к. обстоятельства могут свидетельствовать о том, что платежеспособность покупателя не вызывала сомнений у продавца, следовательно, не было необходимости в обеспечении сделки. По такой логике обеспечение становится неким обязательным атрибутом купли-продажи недвижимости, что неправильно.